1억으로 10억 짜리 아파트를 사는 방법? (ft. 지분형모기지)

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정보 공유하는 남자 2025. 5. 13. 20:47

1. 지분형 모기지의 도입 배경

2. 지분형 모기지란?

3. 지분형 모기지의 장점

4. 지분형 모기지의 단점

올해 6월부터 시행되는 지분형 모기지 도입 배경은 공식적으로는 가계부채를 줄이고 무주택자의 주거안정에 도움을

주겠다는 것이 가장 큰 목적이라고 할 수 있겠다.

지분형 모기지는 쉽게 말해서, 개인과 주택금융공사가 공동명의로 주택을 구입하는 것이라고 생각하면 된다.

주택을 구입하려는 사람은 1억원으로 10억 원짜리 아파트를 구입할 수 있게 되는 것이다.

그 방법은, LTV 40%로 은행대출 4억을 받고 주택금융공사에게 5억 원 지분투자를 받는 것이다.

주택금융공사와 공동소유로 등기부에 기재되니, 부부가 공동명의로 아파트를 구입하는 것과 맥락이 같다고 볼 수 있겠다.

지분형 모기지를 풀로 받은 사람은 4억 원에 대한 은행이자와, 5억 원에 대한 주택 사용료를 주택금융공사에 내게 되는데,

이는 집은 반반 투자해서 구입했는 데 사용은 개인이 하고 있으니 그 사용료를 낸다는 개념이라고 생각하면 편할 것이다.

처음부터 은행에 LTV 90% 대출을 받는 것과 비슷해 보이지만, 이 사용료는 은행이자보다 훨씬 저렴한 2%대로 설정될

것으로 예상된다.

추후 주택가격의 상승과 하락에 대해서는 구조적으로 개인이 유리하게 설정되어 있는데, 주택가격이 오르면 매각수익을

개인과 주택금융공사가 반반씩 나눠갖게 되고 주택가격이 내리면 1차 손해는 주택금융공사가 부담한다.

예를 들어 10억짜리 집이 12억이 되면 2억의 수익을 개인과 주택금융공사가 1억씩 나눠가지고, 집값이 8억이 되면 2억

손실은 주택금융공사가 모두 부담한다.

이렇게 주택금융공사의 부담이 크다 보니 대상을 청년이나 신혼부부, 장기 무주택자 등으로 한정하고 구입대상 주택

시세는 10억 원 정도 이야기가 나오는 것이다.

지분형 모기지의 가장 큰 장점은 자본 10% ~ 20% 만으로도 내 집마련이 가능하다는 것이고 집값이 혹여나 떨어져도

부담이 적다는 것이다. 그리고 추후 주택금융공사의 지분을 조금씩 사들이면서 결국에서는 온전한 내 집으로 만들 수 있다 는 희망이 생길 수 있는 점이다.

지분형 모기지의 가장 큰 단점은 이자가 아무리 낮아도 4억 원에 대한 대출이자와 5억에 대한 사용료를 매달 내야 하는

것이다. 쉽게 9억의 대출이자 4% + 사용료 2% 로 계산해서 반으로 나누면 매달 이자와 사용료로 225만 원 정도를

지출해야 하는데 이는 신혼부부가 감당하기 쉬운 금액은 아닐 것이다.

이런 상품은 자기 자본 적은 사람들이 아파트 매매 시장에 뛰어들게 된다면 주택 수요도 늘어날 것이고 이에 아파트 값이

올라갈 수 있다는 단점 등은 신중히 고민해봐야 할 것이다.

정부에서 곧 시행하는 지분형 모기지에 대해 젊은 청년들이나, 신혼부부들은 신중히 생각해 보고 내 집마련에 희망을 가질 수 있다는 점에서는 긍정적으로 생각해 볼 만한 것 같다.